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房企争食二三线城市蛋糕市场潜力大风险并存

发布时间:2019-11-09 19:06:26 编辑:笔名

房企争食二三线城市蛋糕 市场潜力大风险并存

与金阳新世界热烈销售的场景相对应,近期有关贵阳房地产新开发体量过大,市场存在过热风险的报道见诸国内众多媒体。贵阳这几年城市迎来高速发展期,此间人士用形象比方说, 别人用三十年走过的路,贵阳要用三年走完。

而在城市各项基建大兴土木,城市上空粉尘飞扬的同时,贵阳房地产开发的表现更令人啧啧惊叹。2012年,同样是三四线市场,鄂尔多斯、温州在经历了前些年的急速升温后,今年房地产市场一片愁云惨雾。而仍处于上升期的贵阳,在今年的表现则让人侧目。动辄过万亩的开发体量,令开发商的造城冲动直接进入旧城改造、新区构建的实践。在政府相关优惠政策的支持推动下,贵阳房地产市场迎来爆发期。目前贵阳楼市在售的项目中,土地面积超过1000亩的有10个,建筑面积超过100万平方米的有12个,涉及房企包括中天城投、宏立城、保利、中铁、新世界中国地产等。

二三线市场潜力大 风险并存

大海退潮后,才能看到谁在裸泳。在国内差异巨大的不同区域市场,不同企业选择了不同的开发战略,或稳健,或急进。2012年品牌房企在确认各自的战略重心,作出了不同选择,成绩单也表现不一。

2012年经济大环境不算乐观,房地产调控依然保持高压,对于房地产行业来说,各企业针对今年的市场形势都对各自的开发投资战略进行了调整,而成绩也表现各异。从万科、保利、中海、恒大等上市房企陆续公布的业绩看,强者恒强的趋势依然维持。而对于区域市场的表现来说,一线城市的市场活跃度和物业保值能力得到充分检验。

2012年一线市场虽然面临政策高压,却是淘金重地。从北上广深等一线市场的表现,和二三线市场的表现相比来看,一线城市在重负中依然继续前行,其先天优势突出。从9月底开始,保利地产在土地市场上大举拿地,所获得土地以北京、上海等一线城市为主。保利地产副总经理余英就表示,大型房企的主战场永远都在北上广这几个一线城市,最多加上天津、成都、武汉,其他区域主要是为占个市场份额而已。而恒大在连续多年重点布局中小城市之后,今年的开发节奏也适当收缩,由三四线城市转向二三线城市。对于许多 过江龙 来说,二三四线市场空间广阔,却有供需失衡、地方政策风险等忧虑,有不服水土之虞。

而历来以 稳 字见长的新世界,近年来对贵阳的布局不落人后。金阳新世界规模达到3000亩的开发体量,尽管对比花果园、中天未来方舟等迅速崛起的超大体量项目不算大,但近期开发进度也有所加快。新世界中国地产华南区助理区域总监梁国强表示,该项目开发周期预期8年,而明年的开发建设体量为80万平方米,其中住宅60万平方米,商业及其他设施为20万平方米。而与当地的大小开发项目相比,新世界的开发节奏已经显得非常稳健。据悉,由于贵阳近两年来房地产开发体量巨大,不少开发商选择 以价换量 的策略消化存量,目前4、5字头就能买到相当不错的洋房产品。

在高库存压力下,贵阳房价上涨有较大的压力,对于投资客来说,短期内指望有巨大投资回报并不现实。而对于贵阳楼市存在过热风险的警惕声音也见诸报端。尽管如此,在政府大举推进城市开发建设进程的情况下,以新世界为代表的大型品牌房企依然看好当地市场,同时也采取 稳健 战略推进项目开发。

大型房企布局二三线未见停歇

作为行业龙头,万科无论在业绩报告还是高层表态上都时刻强调今年在市场中要走 稳 字路线。但发现,尽管在这种调子之下,从4月开始,万科在土地市场上的动作并不畏手畏脚,尤其是在二三线城市的开拓上更是勇字当头。据统计,从今年4月首次在唐山耗资1.9亿元拿下两幅地块以来,截至8月份,万科在全国至少新增项目18个,总地价约为112亿元,仅在7月万科买地的资金就动用了60个亿。而这些地块除了少数是在一线城市夺得以外,大部分都集中在二三线市场。

据不完全统计,仅在今年7月,万科就出手拿下了11幅土地,其中4幅位于青岛,其余的分别在成都、杭州、宁波、重庆等地。而从第三季度开始,万科新增的土地项目至少有23个,规划建筑面积约为376万平方米,而这些新增的项目也大多位于二三线城市,像徐州、贵阳、莆田等等。甚至一些已经被认为是空置率较大的地区,像贵阳,万科的土地市场占有率也是极高。据了解,在今年10月,万科才刚出手再次在贵阳云岩区拿下一块占地面积近34.8万平方米的地块。

而除了万科以外,同样是四大上市房企之一的招商地产,今年也是极为积极地在一线城市以外的地区囤地。据统计显示,招商地产今年前三季度共拿地97万平方米,规划建筑面积达到270万平方米。而这些土地也大部分集中在二三线,甚至四线城市。在12月8日,招商地产位于江苏常州武进区的一个新增项目完成了奠基仪式。而该项目更是堪称巨无霸。据透露,此项目总占地面积达到20万平方米,建筑面积56万平方米。此前,招商地产负责人曾经表示,今年招商的一个重要目标就是积极补充三四线城市核心地段项目资源,而他们的战略更大部分是关注发展潜力大的新兴城市。

中海地产也是今年冲击二三线城市动作较为猛烈的一家大房企。此前不久,中海地产强势拿下上海南通科技城内一宗面积达到300亩的住宅地块曾一度引起业内的极大重视。今年被认为是有望跻身千亿俱乐部的中海地产,仅在刚过去的12月第一周就已经动用了近50亿元在国内4个城市拿下4幅地块。而这些地块都是位于二线城市,包括苏州、杭州、南宁以及武汉。而今年以大力度开拓这些二三线市场无疑是中海的一种运营战略。早在今年初中海就扬言计划用250亿元在今年购地,而目前所动用资金已经达到196亿元。

尽管二三四线市场仍存在政策法规不完善、市场风险较多的缺憾,但在中国 城镇化 战略大趋势的强力推进下,这些市场仍存在广阔的发展空间。对于布局全国市场,转战各地的众多大型房企来说,这些市场依然是重要的区域选择。

李广军 蒋劲劲 实习生 黄荟云

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